VAT | Contable 24

VAT przy sprzedaży mieszkania

Na wstępie należy zaznaczyć, iż kwestię zwolnienia z VAT lub opodatkowania VAT sprzedaży mieszkania rozpatruje się jedynie w przypadku, gdy sprzedającym jest podmiot prowadzący działalność gospodarczą lub osoba prawna. Jeżeli osoba fizyczna sprzedaje mieszkanie sprzedaż ta nigdy nie będzie opodatkowana VAT a kupujący będzie zobowiązany do zapłaty podatku od czynności cywilnoprawnych w wysokości 2% wartości rynkowej mieszkania (w większości przypadków będzie to cena zapłacona za mieszkanie).

Poniższe rozważania zarówno w tej części jak i w następnych dotyczy sytuacji, gdy sprzedawcą jest podmiot gospodarczy (spółka prawa handlowego) lub inna osoba prawna.

Co do zasady sprzedaż mieszkań jest opodatkowana podatkiem od towarów i usług według 23% stawki VAT. Dotyczy to głównie nowych budynków, które nie mają 2-ch lat. W ustawie z dnia 11 marca 2004 r. o podatku od towarów i usług (Dz. U. z 2016 r. poz. 710, ze zm. – dalej ustawa VAT) w art. 43 ust. 1 pkt 10 przewidziano zwolnienie z VAT sprzedaży budynku lub jego części, jeżeli sprzedaż ta:

nie jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia w rozumieniu art. 2 pkt 14 ustawy o VAT; bądź
między pierwszym zasiedleniem a sprzedażą tego budynku upłynął okres dłuższy niż 2 lata.

Przez pierwsze zasiedlenie ustawa rozumie oddanie do użytkowania, w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu (nie wystarczy samo wybudowanie – musi nastąpić czynność opodatkowana VAT), pierwszemu nabywcy lub użytkownikowi budynków, budowli lub ich części, po ich wybudowaniu lub ulepszeniu, jeżeli wydatki poniesione na ulepszenie, w rozumieniu ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych z dnia 26 lipca 1991 r. (Dz.U. z 2016 r. poz. 2032 ze zm.) oraz ustawy o podatku dochodowym od osób prawnych (Dz.U. z 2016 r. poz. 1888 z zm.), gdzie wskazuje się, że ulepszenia taktuje się jako przebudowę, rozbudowę, rekonstrukcję, adaptacje lub modernizację, muszą one jednak stanowić co najmniej 30% wartości początkowej nieruchomości.

Pierwsze zasiedlenie nie musi być dostawą towarów, gdyż jego istotą jest oddanie do użytkowania, które następuje w wykonaniu czynności podlegających opodatkowaniu. Pierwszym zasiedleniem może być więc oddanie nieruchomości w najem czy też dzierżawę (vide: wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 listopada 2010 r., sygn. akt I SA/Kr 1581/10, orzeczenie prawomocne).

Z powyższego wynika, że zwolnienie z VAT zakupu nieruchomości będzie zależało od statusu konkretnego mieszkania. Mieszkanie to powinno być co najmniej raz zakupione od podatnika VAT (w przeszłości nieruchomość była kupiona od developera, spółdzielni innego podmiotu gospodarczego), albo co najmniej raz wynajęte (na cele mieszkaniowe lub inne) w jakikolwiek okresie czasu przed naszym zakupem. Nawet jeśli najem ten był zwolniony z VAT.

Niemniej jednak, jeśli mieszkanie nie było jeszcze zasiedlone w rozumieniu ustawy o VAT nabycie mieszkania może korzystać ze zwolnienia z VAT na podstawie kolejnego punktu art. 43 ustawy VAT.

Zgodnie z art. 43 ust. 1 pkt 10a ustawy o VAT zwolnienie ma zastosowanie do sprzedaży budynków lub ich części pod warunkiem że:

w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,
dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Z tym, że w myśl art. 43 ust. 7a ustawy o VAT warunku, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10a lit. b) nie stosuje się, jeżeli budynki, budowle lub ich części w stanie ulepszonym były wykorzystywane przez podatnika do czynności opodatkowanych przez co najmniej 5 lat.

Pytania jakie należy zadać sprzedawcy to:

czy sprzedaje osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej
(odpowiedź twierdząca – nie ma VAT, należy zapłacić PCC),
czy mieszkanie było kupione kiedykolwiek od podmiotu gospodarczego,
jeśli odpowiedź na pyt. 2 jest przecząca, czy mieszkanie było wynajmowane lub dzierżawione,
czy minęły dwa lata od pierwszego zasiedlenia (pierwszej sprzedaży przez podmiot gospodarczy lub pierwszego najmu, dzierżawy)

(odpowiedź na pytanie 2 i 4 – sprzedaż zwolniona z VAT; odpowiedź twierdząca na pytanie 3 i 4 – sprzedaż zwolniona z VAT)

jeśli odpowiedź na pytania 2,3 i 4 są negatywne:

Czy sprzedawca odliczył VAT od zakupu tego mieszkania?
Czy sprzedawca dokonywał ulepszeń mieszkania, które przekroczyły 30% wartości tego mieszkania?
Czy po ulepszeniu mieszkanie było wykorzystywane do czynności opodatkowanych VAT?

Jeśli odpowiedzi na pytania lit. a, b, c są negatywne sprzedaż będzie zwolniona z VAT.

Powyższe rozważania mają zastosowanie zarówno w przypadku, gdy mieszkanie będzie nabywane do Podatnika majątku prywatnego jak i do majątku prowadzonej przez spółki. Opodatkowanie VAT zależy bowiem wyłącznie od statusu podmiotu sprzedającego i statusu mieszkania.

Możliwość odliczenia VAT i późniejsza sprzedaż mieszkania

ODLICZENIE VAT

Przedmiotowa kwestia może być rozpatrywana jedynie w przypadku, gdy nabywa podmiot gospodarczy opodatkowany podatkiem VAT. Jedynie Spółka będzie mogła odliczyć VAT i tylko w takiej proporcji w jakiej nabycie mieszkania będzie wykorzystywane do szkoleń (zakwaterowania szkoleniowców) lub innego rodzaju działalności, które są opodatkowane VAT.

VAT PRZY SPRZEDAŻY

Sprzedaż mieszkania będzie opodatkowana VAT na tych samych zasadach, które opisaliśmy w I części opinii. Jeśli Spółka sprzeda mieszkanie, od którego odliczyła VAT zwolnienie od sprzedaży może mieć zastosowanie, jeśli są spełnione warunki opisane w Części I.

Zastosowanie stawki podatku VAT zwolnionej (zgodnie z art. 43 ust.1 pkt 10 ustawy o VAT) przy sprzedaży lokalu zaliczonego do środków trwałych z wyłączeniem tych, których wartość początkowa nie przekracza 150 zł, obliguje podatnika do dokonania korekty podatku odliczonego zgodnie z art. 91 ust 2 ustawy VAT. W przypadku nieruchomości korekty dokonuje się przez okres 10 lat, licząc od roku, w którym zostały oddane do użytkowania. Dopiero po upływie tego okresu przedsiębiorca nie będzie miał obowiązku dokonywania korekty podatku naliczonego.

Roczna korekta dotyczy jednej dziesiątej kwoty podatku naliczonego przy nabyciu nieruchomości. Korekty dokonuje się w deklaracji podatkowej składanej za pierwszy okres rozliczeniowy roku następującego po roku podatkowym, za który dokonuje się korekty
(w przypadku zakończenia działalności gospodarczej – w deklaracji podatkowej za ostatni okres rozliczeniowy).

Zakup z VAT i odliczenie VAT wiąże się zatem z koniecznością korekty VAT, jeśli późniejsza sprzedaż mieszkania będzie zwolniona VAT.

REZYGNACJA ZE ZWOLNIENIA VAT SPRZEDAŻY MIESZKANIA

Jest tylko jedna możliwość rezygnacji ze zwolnienia z VAT (w celu braku dokonywania korekty podatku odliczonego). Mianowicie art. 43 ust. 10 ustawy VAT podatnik (Spółka) może zrezygnować ze zwolnienia z VAT, o którym mowa w art. 43 ust. 1 pkt 10, i wybrać opodatkowanie dostawy budynków lub ich części (mieszkania), pod warunkiem że dokonujący dostawy (Spółka) i nabywca budynku lub ich części (mieszkania):

są zarejestrowani jako podatnicy VAT czynni;
złożą, przed dniem dokonania dostawy tych obiektów (przed dniem sprzedaży) właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy budynku lub ich części (mieszkania).

Oświadczenie to musi również zawierać:

imiona i nazwiska lub nazwę, adresy oraz numery identyfikacji podatkowej dokonującego dostawy oraz nabywcy;
planowaną datę zawarcia umowy dostawy budynku, budowli lub ich części;
adres budynku, lub ich części (mieszkania).

Możliwość taka istnieje jedynie w przypadku, gdy pierwsze zwolnienie ma zastosowanie, tzn. upłynęły co najmniej dwa lata od I zasiedlenia. Jeśli zwolnienie z VAT następuje na podstawie art. 43 ust. 10a (nabycie w ciągu 2-ch lat od I zasiedlenia, bez prawa do odliczenia
i nieulepszone) opcja opodatkowania VAT nie będzie miała zastosowania.