PIT

Sprzedaż mieszkania przez spółkę lub osobę fizyczną.

Podstawę naliczania odpisów amortyzacyjnych stanowi wartość początkowa środków trwałych. Odpisów amortyzacyjnych dokonuje się od wartości początkowej środków trwałych lub wartości niematerialnych i prawnych, począwszy od pierwszego miesiąca następującego po miesiącu, w którym ten środek lub wartość wprowadzono do ewidencji (wykazu), do końca tego miesiąca, w którym następuje zrównanie sumy odpisów amortyzacyjnych z ich wartością początkową lub w którym postawiono je w stan likwidacji, zbyto lub stwierdzono ich niedobór.

Amortyzacja lokali mieszkalnych

Wykaz rocznych stawek amortyzacyjnych przewiduje dla lokali mieszkalnych roczną stawkę amortyzacji w wysokości 1,5%.

Chcąc skrócić okres amortyzacji, zwiększając wysokość odpisów amortyzacyjnych, podatnik może ustalić samodzielnie stawkę amortyzacji, pod warunkiem ziszczenia się przesłanek wynikających z przepisów.

Przede wszystkim możliwość zastosowania tej stawki przewidziana została wyłącznie dla lokali używanych lub lokali ulepszonych. Lokale uznaje się za używane jeżeli podatnik wykaże, że przed ich nabyciem były wykorzystywane co najmniej przez okres 60 miesięcy. Lokale ulepszone natomiast to lokale, na które podatnik, przed ich wprowadzeniem do ewidencji środków trwałych, poniósł nakłady o równowartości co najmniej 30% wartości początkowej danego lokalu. Przepisy podatkowe nie regulują, jakimi dowodami należy udokumentować używanie lub ulepszanie środka trwałego. Przyjąć zatem należy, że mogą to być wszelkie wiarygodne dowody potwierdzające używanie lub ulepszenie środka trwałego w określonym czasie. Ciężar udowodnienia takiego stanu rzeczy spoczywa jednak na podatniku. Używanie środka trwałego musi nastąpić przed jego nabyciem przez podatnika, co oznacza, że podatnik może zastosować indywidualną stawkę amortyzacji, jeżeli nabył używany środek trwały, który przed jego nabyciem był wykorzystywany u poprzedniego właściciela (właścicieli) przez wymagany okres 60 miesięcy.

Ustawodawca ograniczył jednak swobodę w ustalaniu tych stawek wskazując, że okres amortyzacji nie może być krótszy niż 10 lat. W praktyce oznacza to, że dla lokali mieszkalnych indywidualna stawka amortyzacji może wynosić najwyżej 10%.

Pełna własność a spółdzielcze prawo do lokalu

Podobnie jak w przypadku lokali niemieszkalnych, w stosunku do spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego oraz spółdzielczego prawa do lokalu użytkowego podstawowa stawka amortyzacji wynosi 2,5%. Niestety w przypadku tego rodzaju lokali stosowanie indywidualnych stawek amortyzacji nie jest możliwe.

Dla podatników dysponujących takimi lokalami istotne jest jednak to, że mogą one zostać przekształcone w lokal stanowiący odrębną własność, a następnie amortyzowane przy zastosowaniu stawki indywidualnej. Możliwość ta wynika stąd, że lokal taki wpisany wcześniej do ewidencji i amortyzowany jako wartość niematerialna i prawna, w wyniku przekształcenia ulega likwidacji. W jego miejsce powstaje lokal stanowiący odrębną własność będący nowym środkiem trwałym, wpisanym do ewidencji środków trwałych po raz pierwszy. Prawidłowość takiego rozwiązania potwierdził m. in. Dyrektor Izby Skarbowej w Bydgoszczy w interpretacji indywidualnej z dnia 15 września 2014 roku o sygn. ITPB1/415-581a/14/KK.

Amortyzacja przez osobę fizyczną

Zgodnie z art. 22a ust. 1 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych amortyzacji podlegają co do zasady stanowiące własność lub współwłasność podatnika, nabyte lub wytworzone we własnym zakresie, kompletne i zdatne do użytku w dniu przyjęcia do używania:

budowle, budynki oraz lokale będące odrębną własnością,
maszyny, urządzenia i środki transportu,
inne przedmioty o przewidywanym okresie używania dłuższym niż rok, wykorzystywane przez podatnika na potrzeby związane z prowadzoną przez niego działalnością gospodarczą albo oddane do używania na podstawie umowy najmu, dzierżawy, zwane środkami trwałymi.

Zatem jedynie w przypadku wynajmowania mieszkania może ono stanowić dla Podatnika koszt amortyzacji. Amortyzację prowadzi się w taki sam sposób jak w firmie. Należy założyć ewidencję środków trwałych, ustalić wartość początkową i stawkę amortyzacji.

Ryczałt od najmu 8,5%

Bardziej opłacalne może jednak okazać się zakup mieszkania do majątku prywatnego a następnie wynajęcie tego mieszkania Spółce. Spółka otrzymuje koszty miesięczne w wysokości czynszu. Pan natomiast może opodatkować najem ryczałtem ewidencjonowanym w wysokości 8,5%. Przed otrzymaniem pierwszego przychodu należy zgłosić do urzędu skarbowego wybór opodatkowania najmu prywatnego ryczałtem ewidencjonowanym.

Sprzedaż spółka

W przypadku, gdy Spółka będzie właścicielem mieszkania, sprzedaż tego mieszkania będzie traktowana jak sprzedaż środka trwałego i będzie stanowiła przychód z działalności gospodarczej.

Sprzedaż osoba fizyczna

W myśl art. 10 ust. 3 ustawy o podatku dochodowym od osób fizycznych, przepisy art. 10 ust. 1 pkt 8 updof (przychody ze zbycia nieruchomości) mają zastosowanie do odpłatnego zbycia wykorzystywanych na potrzeby związane z działalnością gospodarczą oraz przy prowadzeniu działów specjalnych produkcji rolnej budynku mieszkalnego, jego części lub udziału w takim budynku, lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną nieruchomość lub udziału w takim lokalu, gruntu lub udziału w gruncie albo prawa użytkowania wieczystego gruntu lub udziału w takim prawie, związanych z tym budynkiem lub lokalem, spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego lub udziału w takim prawie oraz prawa do domu jednorodzinnego w spółdzielni mieszkaniowej lub udziału w takim prawie.

Oznacza to, iż zbycie mieszkania przez osobę fizyczną zawsze będzie opodatkowane jako zwykłe zbycie nieruchomości. Bez względu na to czy mieszkanie to było amortyzowane lub wykorzystywane w działalności gospodarczej. Zastosowanie znajdzie także ulga mieszkaniowa.